Investimenti Immobiliari

Complice anche la crisi economica di questi anni, sempre più persone per comprare una casa non si rivolgono ai canali commerciali tradizionali (come ad esempio le agenzie immobiliari) me preferiscono invece ricorrere alle aste immobiliari. I dati del resto parlano abbastanza chiaramente: negli ultimi anni è decisamente cresciuto il numero di case che sono stato collocate attraverso il circuito delle aste immobiliari.

Scordiamoci la vecchie delle aste di un tempo, in cui si entrava nel salone, ci si sedeva e si faceva la propria offerta, giocando al rialzo (chiaramente laddove si era nella situazione economica per giocare al rialzo). Oggi le aste immobiliari funzionano in modo completamente diverso e soprattutto il funzionamento delle aste immobiliari è regolato da precise norme e leggi. Per comprendere come funzionano le aste immobiliari è necessario fare una distinzione tra due tipo di aste: la vendita senza incanto e la vendita con incanto.
La vendita senza incanto è regolata dalla legge n.263 del 28 dicembre 2005 e della legge n.52 del 24 febbraio 2006 ed è la prima forma di asta a cui si ricorre per vendere un immobile pignorato o sequestrato. Questo significa che alla vendita con incanto si può ricorrere solo se la vendita senza incanto non ha sortito alcun risultato. Come funziona quindi una vendita senza incanto?
Chi è interessato a partecipare all'asta presenta la sua offerta alla Cancelleria del Tribunale dove si terrà la vendita dell'immobile. Il giorno dell'asta, le buste vengono aperte e ad aggiudicarsi l'offerta sarà chi avrà presentato un'offerta superiore al valore dell'immobile aumentato di un quinto. Se più partecipanti hanno formulato un'offerta valida, allora sarà indetta una gara riservato solo a loro. In questo il prezzo base sarà l'offerta più alta manifestata nella prima fase dell'asta. Viceversa se nessuna offerta viene ritenuta congrua, il giudice può disporre il ricorso alla vendita con incanto.
Nella vendita con incanto assistiamo ad una gara immediata tra i diversi partecipanti. In questo caso è il giudice che stabilisce tutti gli elementi utili all'asta, ossia il prezzo di partenza del bene all'incanto, la misura minima dell'aumento, l'ammontare complessivo della cauzione e i termini entro i quali questa somma deve essere depositata. L'asta all'incanto è quella che ricorda più da vicino la scena del salone con il pubblico che alza la mano per aggiudicarsi il bene in vendita.
Per chi avesse intenzione di partecipare ad un'asta con vendita all'incanto, chiariamo subito che ogni offerta effettuata decade non appena c'è un'offerta migliore. Non appena il miglior offerente si aggiudica l'immobile oggetto dell'asta, il giudice approva un decreto di trasferimento del bene espropriato che di fatto obbliga chi eventualmente detiene l'immobile a lasciarlo immediatamente. Il decreto di trasferimento, che in pratica è l'atto conclusivo di un'asta, fa decadere pignoramenti e ipotechi che eventualmente gravano sull'immobile.