Attraverso l'istituto del preliminare di vendita, il legislatore ha inteso
creare uno strumento che potesse facilitare la fase della trattative. Il vantaggio maggiore che la
sottoscrizione di un compromesso riconosce a chi intende comprare un determinato immobile è senza
dubbio rappresentata da una maggiore tranquillità nella fase finale delle trattative. In altre parole un
potenziale acquirente di un immobile può ricorrere, previo accordo con il venditore, alla sottoscrizione di
un compromesso per bloccare il bene e chiarire con tutta calma gli ultimi, e secondari, aspetti della
trattativa.
La promessa di vendita infatti è impegnativa per entrambe le parti ossia sottoscrivendo un
preliminare di vendita di un immobile, il proprietario dello stesso e l'acquirente si promettono
reciprocamente di concludere la transazione. Chiaramente un conto è promettere e un altro conto è poi
effettivamente mantenere.
Il compromesso quindi non è mai garanzia assoluta di acquisto, in quanto
possono sorgere inadempienze da parte del compratore o da parte del venditore.
Come funziona il compromesso per l'acquisto di una casa?
Chiariamo subito che non esiste un modello prestampato di contratto preliminare d'acquisto di un
immobile. Gli elementi infatti che compongono il cosiddetto compromesso sono lasciati alla discrezione e
alla scelta delle due parti, ossia del proprietario dell'immobile e del potenziale compratore. Chiaramente,
nell'interesse delle due parti, il compromesso dovrebbe prevedere quante più clausole possibili, in modo
tale da chiarire gli aspetti essenziali della vendita e non creare successivi problemi dovuto a "vuoti" nella
definizione degli elementi basilari.
Gli esperti consigliano di inserire in un compromesso per l'acquisto di
una casa: il prezzo dell'immobile, la data entro cui siglare il rogito ossia l'acquisto definitivo, le modalità del
successivo pagamento, l'importo della caparra a titolo confirmatoria o a titolo penitenziale che l'acquirente
si impegna a versare, eventuali indicazioni sulla presenza o sulla assenza di ipoteche sull'immobile.
Questo
punti sono considerati come strettamente essenziali per garantire una "promessa d'acquisto" priva di
future sorprese.
Chiaramente nulla vieta che le parti si accordino per inserire anche indicazioni sui confini
tra l'immobile oggetto della trattativa e altri immobili, descrizione delle stanze e dell'arredamento interno e
attestazioni comprovanti la conformità urbanistica.
Che effetti ha il compromesso per l'acquisto di una casa?
Come già detto questo contratto preliminare è una sorta di promessa che, in quanto tale, può essere anche
non rispettata. Poiché tra acquirente e compratore è soprattutto il secondo ad aver interesse a cercare di
bloccare l'immobile, sarebbe preferibile che quest'ultimo adotti una serie comportamenti atti a impedire
eventuali scorrettezze da parte del venditore. In questo senso si può stipula in forma notarile del
preliminare oppure ad una sua registrazione presso l'agenzia delle entrate. In alternativa, un'altra garanzia
a tutela del compratore potrebbe essere l'indicazione nell'atto di una caparra confirmatoria o penitenziale,
con le quali le parti sono sanzionate in caso di non rispetto della promessa.
Il contratto di compromesso per l'acquisto di una casa (o più semplicemente compromesso) è un impegno
formale da parte del venditore e del potenziale acquirente a sottoscrivere, successivamente, un contratto
di vero e proprio acquisto dell'immobile in questione. Prima di andare a capire quali sono gli effetti di un
compromesso per l'acquisto di una casa, cerchiamo di capire perché un venditore e un compratore
dovrebbe impegnarsi reciprocamente alla sottoscrizione del contratto di vendita e non procedere
direttamente all'accordo formale.